一、项目基本情况

1. 物业类型：办公楼、庭院、水暖、空调、电气、食堂。

2. 服务地点：沈阳市沈北新区虎石台南大街 56 号。

3. 服务面积：70136平方米。

二、物业委托管理事项

（一）设备运行、养护、维修、管理

负责校园内强电、弱电设施、设备的运行、养护、维修和管理；供暖系统、消防系统设备、阀门、管道的维修维护；饮用水设施设备的维护、清洁；污排、雨排系统的清理与维修，太阳能辅助电加热系统的维修与维护。

（二）环境卫生保洁管理

负责本项目范围内走廊、卫生间、会议室、领导办公室、庭院、食堂、写生园等公共区域卫生保洁。

（三）安全保卫、秩序维护工作

负责校园门卫管理、治安综合治理、校园内各类纠纷和治安案件等24小时安全保卫工作。

三、物业管理职责及要求

（一）设备运行、养护、维修、管理

1. 总体要求

（1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

（2）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

（3）配备电器维修及设备维修、运行所需的专业技术人员，专业技术人员、维修人员须严格执行操作规程。

（4）保持电器设备状态良好，运行正常，无重大责任事故。

2. 给排水系统

（1）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（2）排水系统通畅，各设备间等无积水、浸泡。

（3）遇有事故，维护人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

3. 电工工作

（1）变电所24小时的维护、监控与管理。

（2）监控设备的维护、监控与管理。

（3）广播系统、消防系统、电话系统的维修与管理。

（4）各楼电路、设施、楼内及园区照明设备维护、维修及日常保养。

（5）学校大型电路改造的配合工作。

（6）与用电相关数据的统计及上报。

（7）负责本校园区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。

（8）积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。

（9）发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。

（10）定期清洁配电房，做到三净（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。

4. 供暖工作

（1）供暖交换站24小时的维护、监控与管理。

（2）供暖系统内管线及设备的安装和维修保养工作，出现故障及时赶到现场，认真进行处理，保证供暖工作顺利进行。

5.消防设施管理工作。

（1）负责学校消防设施的维护与维修工作。

（2）消防报警联动设施的24小时监控与管理。

（3）应急疏散设施的维护与维修。

6.浴室及太阳能辅助电加热系统的管理工作。

（1）负责学校浴室的管理、维护、清扫、维修工作，保障浴室正常、安全使用。

（2）负责太阳能辅助电加热系统的安全管理、维修维护工作。定期检查、保养，发现问题及时维修。

7. 房屋及设施维修工作。

（1）每天检查房屋及设施设备，对门窗损坏、房屋漏水、围栏松动等损坏或故障问题，及时修理，并做好记录。房屋设施问题小修，解决时间不得超过24小时。

（2）每月由负责人，彻底检查学校各个地方，根据实际情况，属于中等程度维修的，需作出相应维修方案与预算，上报学校领导，领导审批后进行施工维修。审批批准后，维修完成时间不得超过3天。

（3）每半年要对学校房屋设施进行一次彻底检查，由甲乙双方领导带领，发现问题作好记录，重大维修项目，由学校制定维修方案，乙方予以实施。

（二）环境卫生保洁管理

1. 服务范围内容及要求

（1）校园内文化课教学楼、专业教学楼、办公楼、宿舍、食堂及写生园的玻璃门窗每周至少清洁2次。

（2）200人位报告厅2个、小会议室3个，30平方米左右会议室6个，共计11个会议室，920平方米清扫工作。

（3）1#楼（共4层）；2#楼（共5层）；3#楼（共5层）；4#楼（共3层）；5#楼（共5层）；6#楼（共5层）；写生园公共区域的清扫工作。室内45个卫生间中的蹲位，尿斗，拖布盆、洗手盆等部位的保洁工作。

（4）图书馆、实验室、设备间的清扫工作，每周一次以上。

（5）浴室每天清扫工作。

2. 服务质量标准及要求：

（1）卫生间地面、便池每节课拖擦一次，每天早、晚水洗。

（2）门窗玻璃内侧每天擦拭。

（3）墙砖每周擦拭两次，保持光洁。

（4）定期消毒、每天喷洒空气清新剂。

（5）每个蹲位摆放一个纸篓，每个卫生间摆放一个垃圾筒。

（6）尿斗池连续投放香球，不得间断。

（7）10平方米左右卫生间每天4次。

（8）浴室每天清扫一次。

3. 垃圾收集工作及要求

（1）每天对室内外垃圾筒进行垃圾收集、袋装，运到学校指垃圾存放处。垃圾要随时清走，禁止出现垃圾在校园堆放现象。

（2）每周对垃圾筒内外水洗五次，投药消毒两次。

（3）垃圾实行袋装化，分类管理。

4. 化粪池、污水井掏运工作

（1）500立方米化粪池4处和130个污水井的掏运工作。

（2）须由强力吸粪车每季度掏运三次。

（3）掏运不得撒落，运到指定排放场。

5. 其他要求

（1）保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护，确保表面光洁、无污渍。

（2）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。

（3）每天随时清扫烟头、纸屑、石块、残土等，垃圾日产日清。

（4）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

（三）秩序维护工作

1. 工作要求

（1）全面负责校园门卫管理和校园防火、防盗、治安巡逻，维持校园秩序，维护校园稳定，及时发现和消除安全隐患，学校内各负责区域设有巡更点，各区域秩序维护人员要严格执行学校制定的时间段，严格打卡。

（2）在校总务处的组织和领导下，做好校园内部治安综合治理工作。

（3）配合学校，及时处理校园内各类纠纷和治安案件，及时、正确处理校园内的各类突发事件。

（4）随时出员，为师生提供紧急救助服务。

（5）协助并配合楼宇物业内部安全防范，提供安全力量支援。

（6）抽调临时秩序维护员力量，做好学校重大活动安全保卫工作。

（7）配合公安机关，打击校园内部与周边的违法犯罪活动。

2. 着装要求

（1）除不宜或者不需要着装的情形外，在工作时间必须着保安制服。因私外出时应着便服。

（2）着保安服时，要按规定佩带保安标志。

（3）保安制服不准与便服混穿，不同季节的保安制服不准混穿。

（4）在驻勤单位除工作处，着装时可以不戴帽子。

（5）着保安制服应干净整洁，不准披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽子、穿拖鞋或赤足。

（6）着装参加重要活动时，只准配戴领导机关统一颁发的勋章、奖章和证章，不准配戴其他徽章和饰物。

3. 仪容仪表要求

（1）值勤时要仪表端正，精神饱满。

（2）男性保安不准留长头发、大鬓角和胡须。

4. 礼节要求

（1）在下列场所行举手礼：着装遇领导时；站岗、值勤、交班时；纠正违章时；受到领导接见、慰问时，领导视察、检查工作时；参加外事活动与外宾接触时；着装在大会上发言开始和结束时；接受颁奖时。

（2）在参加集会、大型活动奏国歌、升国旗时，要立正行注目礼。

5. 行为举止要求

（1）精神饱满，姿态端正，动作规范，举止文明。

（2）着装外出工作、值勤和出入公共场所时，不准将手插入衣袋。不准搭肩、挽臂、吸烟、吃东西、嘻笑打闹，不准随地吐痰、乱扔废弃物。

（3）不准着制服在公共场所饮酒，严禁酗酒。

（4）要自觉遵守公共秩序和社会公德。

6. 言谈举止要求

（1）在工作中使用语言要简洁准确，文明规范，接触群众时，说话要和气，使用您好、请、您、对不起、谢谢、再见等礼貌语言。要注意称谓的使用，在与少数民族、宗教人士、外籍人士交谈时，不准使用对方禁忌的语言。

（2）值勤时应讲普通话。

7. 岗位纪律

（1）严格按照法律的规定范围开展保安服务工作，不准超越职责权限。

（2）严格履行岗位职责，不准做与保安服务无关的事情。

（3）不准脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退。

（4）遵守客户单位内部的各项规章制度，对单位内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。

（5）要爱护公物。

（6）有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐瞒不报。

（7）要认真填写值班记录，做好交接班工作。

8. 门卫管理

严格人员、车辆、物资进出管理；按时立岗，礼貌待人，树立良好的窗口形象；对来访人员实行验证登记制度，禁止闲杂人员混入校园；对携物出门实行出门证验审制度，防止财物流失；对外单位车辆实行换证入校制度；维护责任区域秩序，与各岗卫互通信息；值班室无闲杂人员滞留，保持内外环境整洁卫生，门前卫生三包；完成学校交办的其他事项。

9. 区域守护

熟悉守护区域的情况特点，定点守卫与区域巡查相结合；掌握消防栓、灭火器等安全设施的位置、性能和使用方法；听从班长工作安排与指挥调度，及时处置突发事件；维护责任区域公共秩序，协助各岗位开展校园交通秩序管理；发现可疑人员主动盘问，发现违规行为，大胆管理，主动干预，发现异常及安全隐患，立即采取措施并报告，制止暴力事件，有效处置各种违法犯罪行为。

10. 机动巡逻

发现和排除各种不安全因素，及时处置各种违法犯罪行为；听从班长工作安排与指挥调度，善于发现、分析处理各种事故隐患和突发事件；根据不同情况，灵活执行相应的巡逻方案；加强对重点区域、要害部位的安全巡查，巡更采点不流于形式，并与监控室保持联动；协助各岗位开展校园秩序维护和交通秩序管理工作；协助楼宇物业及责任部门开展安全防范，负责校区内未实施物业管理楼宇（如行政楼各系教学楼等）的夜间定时清场；如实记录汇报巡逻记录。

11. 消防管理

每周检查记录校园内公共部位的消防设施，确保完好，绘制消防设施分布图，做好室外设施的日常维护；建立消防器材的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；经常性开展消防业务培训，制定完善的预案并演练，使每一个秩序维护员人员能胜任校园义务消防员的角色；发现有人擅自动用消防设施的，应及时制止并报告学校；发现火灾隐患，立即报告学校并设法消除；发生火警，能冷静处置，按预案进行火灾报警、人员疏散、组织扑救、抢救物资等工作。

12. 安全防范

通过门卫卡口管理、区域守护与机动巡逻，形成校园安全防范网络；保障校园内正常的学习、生活、教学、科研、工作秩序；禁止盲流人员进入校园；维护校园正常的经营秩序，禁止乱设摊点；加强校园内部交通秩序管理，通过主动干预提示，控制车辆速度，禁止无牌照车辆进入校区，保障大门及校内道路畅通，无交通事故发生，无车辆乱停乱放现象；按学校规定对悬挂横幅进行管理，及时清理校园乱张贴，发现反动标语、宣传物等及时报告校区，并按规定处理。

13. 校园安全保卫工作整体方案

依照学校规定与管理要求结合校园安全保卫工作实际情况，制订切实可行的校园安全保卫工作整体方案，开展专业化安全防范业务：

（1）校园秩序的维护：包括负责门卫周边与广场的车辆指挥与停放；校园内悬挂横幅、张贴物的管理等。

（2）校园内定时定点治安巡逻检查，重点部位的定点守护。

（3）校区内楼宇（如行政楼、各教学楼等）的夜间定时清场。

（4）校内重大活动的安全警戒与秩序保障；配合做好重大事件的政治保卫工作。

（5）配合学校，受理校区内各类纠纷和治安案件，配合学校对违规事件的调查，协助公安机关对案件的排查。

（6）校园突发事件处置、灾害预防、火灾扑救，发现和制止校内暴力事件，随时准备提供紧急救助。

（7）校园公共部位安全隐患检查、排除及上报；违规纠正；有针对性地开展安全教育和提示。

（8）承担学校提供的所使用的办公设备、设施、通讯工具、照明设施、警具等的维修和耗料费用；故意损坏、恶意使用或丢失全额赔偿。

四、主要岗位人员配置及要求（共44人）

1. 秩序维护人员（16人）

（1）秩序维护队长（1人）：男性，40周岁以下。

有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的秩序维护员业务培训。秩序维护队长要加强对秩序维护员业务的管理，确保秩序维护员在校园内无违规事件发生。代表公司全面负责秩序维护员队伍的日常管理事务，严格秩序维护员队伍纪律管理，奖优罚劣；承担秩序维护员违规违纪的连带责任；实行人性化管理，关心队员疾苦，掌握队员的思想动态，充分调动队员积极性，努力保证队伍稳定；传达落实学校的服务要求与管理规定，组织实施并不断完善校园安全保卫整体方案；结合校园发展实际情况，适时作出岗位调整，完善各岗位职责；有针对性地开展安全教育和提示；定期向校安全保卫处汇报工作开展情况及治安信息，重大情况及时报告；配合采购人对校园内违规事件的处理；组织开展秩序维护员业务培训和预案演练，制订校园内重大活动的安全保卫方案；建立健全录用秩序维护员人员档案资料及采购人所属设备资产的领用维修台帐，政审合格。

（2）秩序维护员（校门8 人,含流动秩序维护员2人)

人员要求：男性，工作时间 24 小时，两班倒。从业人员应有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守秩序维护员从业规范，模范遵守安全管理规定；高中及以上文化程度，55 周岁以下，身高 1.70 米以上，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正，没有犯罪记录，受过专门的岗前培训，政审合格。

（3）秩序维护员（楼宇4人）

人员要求：男性，55 周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，政审合格，无劣迹。负责校区行政楼、初中部教学楼、高中部教学楼、专业教学楼内的治安、监控和消防工作，工作时间为 24 小时，两班倒。

（4）秩序维护员（治安消防监控中心）3人

人员要求：男性，55 周岁以下，身体健康，五官端正，责任心强，政审合格，无劣迹。负责校区治安消防监控室的监控工作，持有消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证书（上岗前核验相关证明材料），工作时间为 24 小时，三班倒。

2. 工程维修人员（4人）

（1）电工（2人，含班长1人）

人员要求：男性，60 周岁以下，身体健康，班长具有 5 年以上工作经验。具有良好的机电专业基础知识，熟悉本物业管理的机电设备、设施的运行、维护管理工作，有独立排除一般电器故障的能力，服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。

（2）水暖工（1人）

人员要求：男性，60 周岁以下。有供水系统运行、维修、维护经验。认真做好给、排水、供暖、消防系统内管线及设备的安装和维修保养工作，保证施工质量；出现故障及时赶到现场，认真进行处理，保证给、排水系统的顺利进行；搞好设备、工具的维修和保管工作。

(3) 零活杂修工（1人）

男性，55周岁以下，身体健康，吃苦耐劳，具备木工、油工、瓦工工作基本操作技能，能从事相对较重的体力工作。服从分配，能认真完成主管领导安排的零活、杂修等工作。

3.绿化人员（4人，含班长1人）

人员要求：男性，55 周岁以下。负责每天巡查校区内树木、草坪的基本情况，发现病虫害、枯萎等灾害能积极整治，负责进行树木、草坪的修剪、灌溉、施肥、除虫等先关工作。负责校园道路、绿地、树池、广场、体育场、排水设施清理、垃圾清运及其他外部坏境保洁清扫工作。

4. 舍务（10人）

男女各五名，55周岁以下，实行24小时值班制；根据学校作息时间，按时检查学校宿舍内务，以及人员情况，如实记录；学生早晨全部外出宿舍后，将宿舍门窗锁好，检查宿舍内部卫生及内务；晚间放学后，学生全部进入宿舍，根据作息时间，按要求检查学生就寝情况，如实记录；学生有请假情况，舍务需检查有该生班主任签字请假条，如实登记；晚间学生有特殊情况及时与学校相关领导取得联系，请示如何处理。舍务工作人员，政审合格。

5. 保洁人员（10人，含保洁主管1人、保洁员9人）

人员要求：55周岁以下，五官端正，气质端庄，责任心强，懂各种材质的保洁保养知识和注意事项及操作标准，保洁主管懂培训。保洁主管须政审合格。

五、其他要求

1. 供应商应具备良好的从业信誉和安全保卫经验，有完善的管理体系和健全的内部管理规章制度。

2. 供应商应认真研究学校秩序维护员服务的教育属性，熟悉校园管理的特点，根据校园内的不同服务对象，制订切实可行的校园秩序维护员服务整体方案，完善专项管理制度。校园秩序维护员服务方案和组织措施将作为评标的重要依据。

3.供应商必须严格按照招标参数中的人员岗位配置，保证物业人员到岗数量，认真做好物业人员考勤和管理工作。依据到岗考勤和实际工作情况据实结算物业费。

4. 供应商须提供电工、水暖工、杂修工的工作应急预案。

5. 物业公司必须严格按照《劳动合同法》依法用工，物业必须为所有员工缴纳人身意外伤害保险。

6. 物业服务人员出现非采购人原因造成的工伤及人身伤亡事故由成交物业公司负责。

7. 如校园内发生财产被盗情况，成交物业公司负责照价赔偿。

8. 供应商须明确人员配置标准、岗位职责和操作流程，员工保险及福利由成交物业公司负责。

9.物业工作人员不得在学校吸烟、喝酒、赌博、打麻将、玩游戏、擅自离岗等，发现违规现象，开除相关人员，处罚物业公司每人次500元。

10.工作期间物业人员在学校食堂就餐，餐费自理。不得在学校开火做饭，不得通过外卖送餐。

11.为杜绝因超负荷用电及电瓶车充电对学校造成的安全事故隐患，物业工作人员严禁使用超过两千瓦以上的电器设备，严禁在校园内对电瓶车进行充电。

12.物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额五险（养老保险/失业险/工伤险/医疗保险/生育险）、工会经费、保洁工具（用品）费、除雪费、服装费、管理费和税金等。服务期内，采购人不再额外支付其他费用。