| | | | | | 东北育才学校双语校区物业管理服务采购招标公告 | |
项目概况 东北育才学校双语校区物业管理服务采购招标项目的潜在供应商应在线上获取招标文件,并于2024年12月18日 09时00分（北京时间）前递交投标文件。 一、项目基本情况 项目编号：JH24-210100-13630 项目名称：东北育才学校双语校区物业管理服务采购 包组编号：001 预算金额（元）：1971600 最高限价（元）：1971600 采购需求： 包 组 号：001 包组名称：双语校区物业管理服务 1.项目基本情况 1.1物业情况 | 物业名称 | 物业地址 | | 东北育才学校双语校区 | 沈阳市沈北新区沈北路200号 |
1.2 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等 （1）采购人可提供的办公室、值班室及室内设施设备清单 | 场地 | 数量 | 设施设备、材料等 | | 办公用房 | 1间 | 电源；办公桌椅3套 | | 消防值班室 | 1间 | 电源；办公桌椅2套 | | 绿化休息室 | 1间 | 电源 | | 维修人员值班室 | 2间 | 单人床5张 |
（2）维修工具及维修所需要材料费用由学校负责。 中标人应当承担除以上所列场地、设施、设备、材料外，与物业管理服务有关的其他场地、设施、设备、材料等。 2. 物业服务范围【物业名称1：东北育才学校双语校区】（1）物业管理（建筑物）| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 | | 东北育才学校双语校区 | 行管中心、信息楼、艺体中心、中学1号楼、中学2号楼、中学3号楼、小学1号楼、小学2号楼、A寝（男寝）、B寝（女寝）、C寝（小学寝）、体育场看台及下方场馆 | 见3.1物业管理服务内容及标准 | | 总面积 | 建筑面积（㎡） | 91016.49㎡ | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 需保洁面积（㎡） | 保洁面积 内保33208.1㎡；外保：48479.22㎡（路面、场地） | | 需清洗面积（㎡） | 幕墙480㎡； | | 会议室 | 室内设施说明 | 会议桌39个、会议椅432个、屏幕2、话筒2个 | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 会议室数量（个）及总面积（㎡） | 会议室5个总面积 676㎡ | | 报告厅 | 室内设施说明 | 会议椅782、大屏幕1 | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 报告厅数量（个）及总面积（㎡） | 报告厅数量1间及总面积；961㎡ | | 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 卫生间数量117间及总面积 ；4710㎡ | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 垃圾存放点位置东北角、面积80㎡；数量 1个 | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 车位数 | 地下车位数 | 地下车位数量45个 | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 地上车位数 | 地上车位数量97个 | | | 车行/人行口 | 车行口 | 车行口数量 2个 | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 人行口 | 人行口数量 2个 | | 设施设备 | 空调系统 | 立式单元式空调的数量30 、在质保期内 | 见3.2物业管理服务内容及标准 | | 壁挂式单元式空调的数量 4、在质保期内 | 见3.2物业管理服务内容及标准 | | 采暖系统 | 采暖系统形式，散热片。均不在质保期内 | 见3.2物业管理服务内容及标准 | | 给排水系统 | 潜水泵、集水井、污水处理设备等 | 见3.2物业管理服务内容及标准 | | 给水4台，21kw，否；排水2台，3.6kw，集水井2个；生活水箱2。 | | 消防系统 | 火灾自动报警系统、消火栓系统、自动喷水系统、防排烟系统、消防给水系统、应急照明系统 | 见3.5物业管理服务内容及标准 | | 消防报警主机1台 火灾探测器799个 声光报警器87个 手动报警按钮151个 消防泵6个 消防泵控制柜2个 稳压泵2个 消防水池1个 消防水箱1个 消防风机7个 墙壁消火栓330个，灭火器645个 | | 安防系统 | 安防系统的构成 联网报警系统 | 见3.2物业管理服务内容及标准 | | 门禁系统1个、报警系统2个、监控系统1、监控镜头639个。均不在质保期内 | | 照明系统 | 照明系统的构成：护眼灯；led灯 | 见3.2物业管理服务内容及标准 | | 照明设备的数量4250个。均不在质保期内 | | 供配电系统 | 变压器共计4台（行政楼变电所2台、地下室2台）；高压柜共计13台（行管6台、地下室7台）；低压柜25台（地下室15台、行政楼变电所10台）； | 见3.2物业管理服务内容及标准 |
（2）物业管理（室外）| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 | | 室外面积 | 室外面积48479.22㎡ | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 绿化 | 绿化面积67820.51㎡ | 见3.4物业管理服务内容及标准 | | 广场 | 广场面积10659.57㎡ | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 路灯、草坪灯、音箱 | 路灯117个、、音箱数量84个 | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 消防栓 | 消防栓数量11个 | 见3.5物业管理服务内容及标准 | | 垃圾箱 | 垃圾箱数量24个 | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 室外配电箱 | 室外配电箱数量2个 | 见3.2物业管理服务内容及标准 | | 门前三包 | 门前三包面积960㎡ | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 露台 | 露台面积1100㎡ | 见3.3物业管理服务内容及标准 | | 监控 | 监控数量 639个 | 见3.2物业管理服务内容及标准 | | 指示牌、显示屏 | 指示牌6个、显示屏数量 1个 | 见3.2物业管理服务内容及标准 |
3. 物业管理服务内容及标准 物业管理服务包括：设施设备维护；保洁服务；绿化服务；消防设施管理服务等。 3.1基本服务 | 序号 | 服务内容 | 服务标准 | | 1 | 目标与责任 | （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 | | 2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 | | （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 | | （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 | | （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 | | （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 | | 3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 | | （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 | | （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 | | （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 | | 4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 | | （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑤绿化服务：绿化总平面图、设备设施台账。 | | （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 | | （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 | | 5 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 | | （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 | | （3）需整改问题及时整改完成。 | | 6 | 大型活动服务保障 | （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 | | （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 | | （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 | | 7 | 突发事件应急预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 | | （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 | | （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 | | （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 | | 8 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 | | （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训激励方案、人员稳定性方案、保密方案、内部质量监管方案等。 | | （3）制定物业服务方案，主要包括：服务目标、设施设备维修、养护和管理方案、保洁清洁方案、公共秩序维护及消防管理方案、绿化服务方案、大型活动服务保障方案、信息反馈机制等。 |
3.2 设施设备维护服务| 序号 | 服务内容 | 服务标准 | | 1 | 建筑物、构筑物维修、养护和管理 | 负责对校区内全部建筑物、构筑物以及场地、路面微景观进行维修、养护和管理。重点保证建筑水电暖通、围护结构、楼梯通道、消防设施、室内吊顶、门窗、卫生间、出入口、墙面、地面及园区围墙等维修、养护和管理。 | | 房屋建筑，整洁无破损，外观完好率100%，功能完好率100%，建筑外墙、园区围墙无污渍、杂物，无非法宣传物。问题排除时限不超过24小时，大修经采购人同意后按计划完成。园区室内外无任何建筑安全隐患。其中，玻璃幕墙、雨搭、屋面均应由物业公司安排专业资质人员，每半年至少进行一次清理，采购人不另付费。向采购人提供完整建筑维修、养护记录。 | | 2 | 公用设施设备（含监控、消防及普通办公设备）的维修、养护和运行管理 | 负责按国家规范全年365天每天24小时对校区给排水系统、强弱电系统、供暖系统、照明系统、消防系统、安保系统及等公用设施设备的维修、养护、运行和管理；负责按学校师生使用需求，对教室办公室、学生教室、公用教室、食堂、常规设施设备（电化教学设备和网络数字设备除外）等的维修、养护。 | | 水电暖通等专业设备及教学及普通办公设备运行均满足使用需求，外观完好率100%，功能完好率100%，故障排除时限不超过24小时，向采购人提供完整设备检查、维护记录。 |
3.3保洁服务| 序号 | 服务内容 | 服务标准 | | 1 | 保洁服务 | 负责采购人建筑内公共区域、特定房间的卫生保洁，负责双休日及寒假期间的园区主干道除雪（不按加班计算），负责采购人园区环境及校门前全年365天的卫生保洁工作（不按加班计算）。 | | （1）地面（台阶）光洁、无灰尘、无污迹、无杂物。（2）墙面光洁、无灰尘、无污迹。 （3）天花板光洁、无污迹、无虫网。（4）各屋外标牌应及时清洁。 （5）台、柜、阳台、窗口光洁无灰尘、无印迹； （6）扶梯、扶栏、扶杆、扶梯玻璃等要光亮、无尘、无印迹。 （7）门窗、门窗玻璃、室内消防门等无污迹。 （7）室内花盆无污迹、无杂物。花卉叶片光洁、无枯枝枯叶。 （9）卫生间全部洁具、墙面、地面无水垢、无污渍、无异味（10）公共区域垃圾每日两清，无堆积。 （11）公共区域暖气、消防箱、消火栓、报警器无灰尘、无杂物。 （12）公共会议室、会场及学校展示区域随时达到整洁有序的使用标准。 （13）建筑物外楼梯无尘土、无杂物。 （14）每名保洁员的保洁用具摆放要整齐，位置固定且美观隐蔽 |
3.4绿化服务| 序号 | 服务内容 | 服务标准 | | 1 | 绿化养护 | 负责采购人园区全部室外绿化养护、服务，标准达到《沈阳市城市园林绿化养护质量标准和操作规程(试行)》中园区绿地的养护、服务标准。 | | 1、绿化植物 （1）树木生长健壮，树冠完整美观。①主侧枝分布均匀、通风透光，无枯死枝和人为损坏。②树体无杂物缠绕、悬挂。③无枯死树，保存率98%以上。 （2）绿篱、整型植株枝叶茂密，不脱脚。①无缺株断条。②修剪及时、整齐美观，篱顶篱壁平整、棱角和线条统一划齐；（3）草坪长势良好。 ①无明显杂草、无老化、无斑秃现象。②人工草坪纯度90%以上。③自然草坪无高荒草，覆盖率达98%以上。 （4）花卉栽摆整齐、色彩鲜艳。①无明显枯死株、无倒伏和人为损伤，缺株率不超过3%。②适时换花，残花叶低于5%。 | | 2、病虫害防治标准 （1）树木病虫害防治①钻蛀害虫（光肩星天牛、芳香木蠹蛾等）有虫株率不超过2%。②枝干害虫（日本松干蚧、柳蛎蚧等），枝条平均每50cm长活虫不超过5头，有虫株率不超过3%。③食叶害虫（天幕毛虫、各类毒蛾、蚜虫、葡萄艳虎蛾等）被虫咬的叶片每株不超过5%。 ④病害（松落针病、杨褐斑病、苹桧锈病等）发病株率不超过5%。 （2）草坪病虫害防治 ①地下害虫（金龟子、夜蛾等）危害面积不超过总面积2%。②食叶害虫（粘虫、草地暝等）被虫咬的叶片不超过5%。③病害（早熟禾叶锈病、叶斑病等）叶片不超过5%。 （3）及时普查和扑灭各种检疫性害虫（美国白蛾、美洲斑潜蝇等），虫情查清和防治率要达到100%。 | | 3、设施的维护 （1）园区内达到全天候、全方位的清扫保洁。 （2）绿地整洁、无乱堆乱放、无垃圾杂物，无积水。 （3）路面平坦无坑洼，清洁无杂物，无积土。 （4）园林设施完好率达98%以上。 （5）设施外观整洁，无乱刻乱画乱贴现象，无破损倒伏现象。①各种标牌规范、醒目，准确无误。②垃圾房四壁清洁无刻画，无蝇蛆，无满溢。③果皮箱定期清倒、定期刷洗。 （6）喷泉正常开放。 （7）水面干净无漂浮物，驳岸整齐美观、完好；水质达标，无臭味。 |
3.5消防设施管理服务| 序号 | 服务内容 | 服务标准 | | 1 | 消防设施管理服务 | 负责学校消防设施的维护与维修工作。消防报警联动设施的24小时监控与管理。应急疏散设施的维护与维修。 | | 每周检查记录校园内公共部位的消防设施，确保完好，绘制消防设施分布图，做好室外设施的日常维护；建立消防器材的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；经常性开展消防业务培训，制定完善的预案并演练，使每一个秩序维护员人员能胜任校园义务消防员的角色；发现有人擅自动用消防设施的，应及时制止并报告学校；发现火灾隐患，立即报告学校并设法消除；发生火警，能冷静处置，按预案进行火灾报警、人员疏散、组织扑救、抢救物资等工作。 |
4.物业管理服务人员需求（53人） | 服务内容 | 岗位 | 同时在岗数 | 岗位所需总数 | 备注 | | 物业管理 | 项目经理 | 1 | 1 | 要求：男性，60岁以下，具有专科以上学历（投标时须提供证书复印件），负责24小时与校区总务负责人沟通，完成物业服务项目的工作安排、管理，实施员工培训及工作监督指导，协调重大活动项目中的物业服务，及时向采购人提出有关合理化建议，具有5年以上物业管理经验且服务面积不低于10万平方米，身体健康，责任心强，五官端正，气质端庄。 | | 综合服务管理员 | 1 | 1 | 要求：男性，40周岁以下，负责指挥工程系统全面运行、维修、核算能源等管理工作，并参与综合维修，库房维修用品管理。具有本科或本科以上学历（投标时须提供证书复印件），身体健康，5年以上后勤工作经验且管理面积不低于10万平方米，熟练电脑操作。 | | 消防工作综合管理员 | 1 | 1 | 要求：男性，45周岁以下，身高1.75米以上，持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供证书复印件），负责安保管理工作，综合协调校区消防监控，并参与值班。懂电脑操作，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的安保业务培训，政审合格。有5年以上工作经验且管理面积不低于10万平方米，熟练电脑操作。 | | 校园环境及绿化服务管理员 | 1 | 1 | 要求：女性，55周岁以下，具有10年以上保洁管理工作经验且服务面积不低于10万平方米。负责保洁服务队伍的指挥管理、监督检查、技能培训工作，负责保洁工作的监督检查，保洁库房物品管理，并参与保洁、校园环境绿化等工作综合管理。 | | 设施设备维护服务 | 电工 | 3 | 3 | （1）人员分配：双语校区3人（含电工班长1人，3人其中1名高压电工，2名低压电工）。（2） 要求：男性，60周岁以下，负责变电设施的日常值班和相关系统维修维护，并参与综合维修工作。有过5年以上面积不低于10万平方米维修工作经验。身体健 |
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