采购文件要求

要求内容均为实质性要求及重要指标，不得负偏离，如果负偏离，则报价文件无效。

★服务的基本要求

物业管理的基本要求：

一、项目管理与综合服务。

二、设施设备管理：

1.物业管理区域内设施设备及场所的使用管理及维修养护。

三、环境卫生服务。

四、公共秩序维护服务：

1.物业管理区域内公共安全防范管理服务；

2.物业管理区域的日常安全、消防巡查服务。

五、食堂餐饮服务按标准制作、保质保量、调剂合理、品种齐全、食品安全保证。

六、 保证 物业服务 信息安全 ，保密制度完善 。

七、妥善处理 客户问题、解决客户投诉。

八、针对采购人特点的特殊服务。

九、完成各项临时性工作。

十、法律政策和物业服务合同中规定的其它事项。

★服务详细要求

（项目范围、人数、工作职责及人员要求，管理标准）

服务要求（项目范围、人数、工作职责及人员要求），物业服务工作（不少于 29人）。

一、项目管理（ 1 人）

1、人数：物业经理 1人。

2、人员要求：物业经理：男女不限，年龄在 45 周岁以下，具有政府机关、事业单位服务经验， 保密意识强。 虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进；有较强的管理能力和语言表达能力。

3、职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作。

4、管理标准：

⑴ 维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

⑵ 物业管理员统一着装，佩带明显标志，工作规范，文明服务，严格考勤。

⑶ 运用 管理体系 妥善处理 客户投诉 。

⑷ 业主对物业管理满意率达到 95%以上。

二、环境卫生的清扫、保洁工作（ 4人）。

1、人数：4人。

2、人员要求：男女不限， 男性年龄 55周岁 以下、女性年龄 45周岁 以下， 责任心强，掌握保洁基本常识。

3、职责范围：

⑴ 负责大院卫生清扫、各楼层走廊、卫生间、楼梯踏步台阶、墙裙、卫生桶、电梯门的清洁工作。

⑵ 负责会议室、重要办公室的卫生清扫工作。

⑶ 负责门前三包工作。

⑷ 负责院内绿化养护与管理工作。

4、管理标准：

⑴ 保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护无污渍。

⑵ 所有区域卫生保洁实行标准化清洁，有专人监督检查。

⑶ 无擅自占用和堆放杂物现象。

⑷ 服务文明、规范、准时。

⑸ 业主对保洁及浴池管理满意率 95%以上。

⑹ 卫生清理、垃圾清运及时率 100%.

三、秩序维护服务（ 11人）

1、人数：11人。领班1人，门卫2人，楼内保安2人，夜班保安6人。

2、人员要求：男女不限， 男性年龄 55周岁 以下、女性年龄 45周岁 以下， 身体健康，退伍或复员军人优先。

⑴ 领班聘用标准：退伍或复员军人优先，参军期间表现良好者优先。

3、职责范围：

⑴ 巡逻管理：按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情，应果断采取应急处理措施，并及时上报，在有关人员及采购单位领导到达现场之前不能离开。

⑵ 事故处理：秩序维护领班应立即到现场，同时尽快向上级领导报告。

⑶ 突发事件的处理：对于各种突发事件有应急预案。降低事件影响度。

⑷ 纠纷事件的处理：处理纠纷等事件应保持客观、克制的态度，应尽量避免与人发生冲突。

4、管理标准：

⑴ 甲方对秩序维护服务满意率达到 95%以上。

⑵ 全年安全运行，无管理责任事故发生。

四、设备、设施的维修与保养（ 2人）

1、人数：综合维修2人。

2、人员要求：男性， 年龄 55周岁 以下 ，政治品德良好、责任心强；掌握相关行专业知识，能胜任相关专业的各种工作。

3、职责范围：

⑴ 供暖系统：负责上、下水的日常维修与保养工作。

⑵ 供电系统：负责各种电器设备的日常维修与保养工作。

4、管理标准：

⑴ 甲方对工程维修服务满意率达到 95%以上。

⑵ 全年安全运行，无管理责任事故发生。

⑶ 设备设施运行完好率 100%(不包括设备设施自身质量问题，不可抗力等情形造成的运行故障）。

⑷ 报修处理及时率 100%(其中：中、小问题 24小时内解决，急修：2小时内解决）。

⑸ 日常维保计划实施率 100%。

五、食堂伙食供应工作（ 11人）

1、人数：11人。其中：厨师长 1人，厨师3人，面点师1人，面点工2人，切配1人，零活2人，餐厅服务员1人。

2、人员要求：男女不限， 男性年龄 55周岁 以下、女性年龄 50周岁 以下 。

⑴ 厨师长 聘用标准 ： 身体健康 ， 职业素养高，具备 管理能力 ，熟悉餐饮出品控制与营养搭配。

⑵ 厨师聘用标准：身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制、营养搭配。

⑶ 面点师聘用标准：能够制作多种中式面点，身体健康，责任心强，熟悉餐厅出品控制。

3、职责范围：

⑴ 负责机关食堂的早、午、晚餐供应工作。

⑵ 负责甲方安排的其他工作。

4、管理标准：

⑴ 对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

⑵ 厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，确保绝不发生因食品、卫生等导致用餐人员身体不良反映事件。

⑶ 每季做好服务质量满意度测评，及时调整服务方案，不断提高管理服务水平。

⑷ 制定周食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午 餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

⑸ 指标要求：卫生质量合格率 100％，测评满意率90％以上。

六、针对采购人特点的特殊服务（从 29人中抽调服务）。

1、谈话室服务范围

⑴ 谈话人员进出入登记；

⑵ 对谈话区执行清洁。地面每天清洁一次，标准为干净无印记，附属设施每天清洁一次，标准为干净、无灰尘。

★技术文件

、

资料的要求

一 严格审核录用物业项目的劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书。

二 要求有完善的物业管理服务资料，保存完好。

三 建立规范的劳动合同。

★其它

一、中标单位签订合同后，物业全部人员 12小时之内到位，要求双方合同正式签订后在规定时间进场，全面完成对保洁卫生、设备运行、设备维护的交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

二、人员管理严格，管理服务到位，保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。招聘的人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

三、中标单位必须保障工作人员的人身安全，采购单位不承担其责任。

五、合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，并要求物业公司赔偿相应的经济损失。

六、采购单位依据物业公司在投标文件中的服务方案每半年对物业公司进行一次全方面的考核评定，物业公司未能全面履行服务方案承诺，造成业主对服务不满意，业主有权依据考核标准终止合同。

七、在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

八、国家调整最低工资标准，甲方不予调整物业费金额。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

九、费用范围：投标人的投标报价为含税价（人民币），包括员工工资及社会 五险、工会经费、法定假日加班费、医疗大额、意外险、服装费、体检费、管理费、税金等所有费用。（投标报价中社会五险一律按照项目所需人员全员缴纳计算报价；）

十、中标单位必须保证所派全部人员工资达到沈阳市政府最低工资标准。法定节假日及加班等费用按劳动法规定执行。

十一、本项目不得转包。