一、基本情况

沈阳市皇姑区人民代表大会常务委员会办公楼座落在：沈阳市皇姑区嘉陵江街 58 号，物业管理总面积 8036.04 平方米 ， 其中：人大办公楼建筑面积 3741.84 平方米，园区占地面积 3304.2 平方米。一楼为收发室、职工食堂等组成，二、三、四、五楼是办公区和会议室、来宾接待室等。

二、管理目标

1. 管理规范有序 ,服务周到热情。

2 . 环境绿化优美 ,卫生洁净、物品整洁。

3 . 安全保卫无事故。

4.食堂餐饮服务按标准制作、保质保量、调剂合理、品种齐全、卫生安全。

5. 会务服务、收发投递规范、及时无差错。

6. 能圆滿完成各项临时性工作。

三、职责要求

1 . 遵守甲方规章制度和保密规定，维护甲方的合法权益和形象，不得借甲方的名义做虚假和不实宣传。

2 . 根据合同规定或甲方要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。

3 . 保持同甲方管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重甲方的意见，接受甲方的建议、监督和指导。

4 . 严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与甲方协商，并将新进人员的情况书面向甲方通报，经甲方同意后实施。

5 . 及时调整甲方认为不适合继续在甲方工作的物业公司工作人员（以甲方书面通知为准）。

6 . 建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

四、物业管理项目职责范围、人数、人员要求及管理要求（ 共 1 5 人）

（一）项目管理

1 . 物业经理 ： 1 人。

2 . 职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作； 负责车库管理相关保障工作 。

3 . 人员要求：男女不限， 年龄 50岁以下， 大专 及 以上学历， 五年以上物业行业管理经验 （开标时 在投标文件中 提供业主证明复印件 加盖公章 ）， 责任心强，五官端正，气质端庄，女性身高 1.60M以上，男性身高1.70M以上 ，持有相关岗位证书 。

4 . 管理标准 及目标 ： 收发服务、综合维修、全年无管理安全事故发生 。

（ 二 ） 综合服务

1 . 人数： 2 人。 其中：形象服务员 1人、 会议服务员 1 人。

2 . 职责范围：负责院内信件、报刊的收发工作；负责各类会议服务。

3 . 人员要求：

会议服务员： 年龄 40周岁以下， 大专 及 以上学历，女性， 1.60 米以上，五官端正，身体健康，性格外向，具有较强的语言表达能力，保证会议人员稳定，不经业主同意不得随意更换 ，持有相关岗位证书 。

形象 服务员： 年龄 25-35岁之间 ， 大专 及 以上学历，女性， 1.6 2 米以上，五官端正，身体健康，性格外向，具有较强的语言表达能力， 保证 服务 人员稳定，不经业主同意不得随意更换 ，持有相关岗位证书 。

4 . 管理标准：

（ 1）会 议 服务保障文明、规范、准时。

（ 2）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

（ 3）物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

（ 4）报刊信件收发无差错。

（ 5）甲方对物业公司的总体满意率达到 95%以上。

（ 三 ）楼内外清理保洁工作

1 . 人数： 5 人。 其中：保洁员 4人、外保1人。

2 . 职责范围：负责办公室、楼层、楼道、电梯、洗手间、活动室、会议室、庭院等公共场所的卫生、物品清洁；负责垃圾 分类 清运等工作。

3 . 人员要求：女性， 年龄 5 5 周岁以下， 五官端正，气质端庄，身体健康，责任心强，掌握保洁基本常识。

4 . 管理标准：

（ 1）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

（ 2）本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行标准化清洁保洁，有专人监督检查。

（ 3）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

（ 4）楼宇外围无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

（ 四 ）安全保卫工作

1 . 人数： 3 人。秩序维护员 3 人 。

2 . 职责范围：

（ 1）全年无治安案件发生；办公楼及院落的治安巡逻、消防、报警、监控等服务；24 小时不间断巡护服务 。

（ 2） 负责进出人员检查、登记工作；负责大楼外围警卫工作 。

（ 3）负责确保大楼院内、外交通顺畅；负责大楼各楼面巡查，做好防火、防盗安全防范工作，发现问题及时报告 。

（ 4）负责及时处理大楼内各类突发事件，必要时疏散人员，及时汇报物业管理部门并做好记录；负责检查大楼内外设施是否完好 。

（ 5）负责停车场区域的检查、管理，停车有次序，道路畅通；负责监控室的监控工作；负责检查非开放段进入大楼内人员登记工作；确保管委会公私财物安全 。

（ 6）负责甲方交办的其它工作。

3 . 人员要求：男性， 年龄 60周岁以下， 身体健壮，责任心强，无犯罪前科， 持有相关岗位证书， 1.70 米以上 ， 具有保安证（投标文件中需提供复印件加盖公章） 。

4 . 管理标准：

（ 1）实行 24 小时值班，定时巡逻 。

（ 2） 秩序维护 人员熟悉大楼环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责。

（ 3）进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。

（ 4）门卫要建立外来人员登记制度，严格规范管理。

（ 五 ） 综合 维修

1 . 人数： 1 人。

2 . 职责范围：负责业主的日常维修。

3 . 人员要求：

综合维修：男， 年龄 60周岁以下， 具有良好的机电专业基础知识，本专业 1年以上工作经验，持有特种设备操作证（电工作业 ， 投标文件中需提供复印件加盖公章） 。

4 . 管理标准：

（ 1） 及时完成各项零星维修任务，零星维修合格率达 100%。

（ 2）甲方对 综合维修服务 满意率达到 95%以上。

（六）餐饮

1、人数： 3人。 其中：厨师1人、面案1人、勤杂 1人。

（ 1 ）厨师：男性，年龄 55 周 岁以下，身体健康，从事本岗位 3年以上工作经验，五官端正、无传染病和其他疾病，保证身体健康状况良好， 须持有中级及以上厨师证（投标文件中需提供复印件加盖公章） 。

（ 2 ）面案：男女不限，年龄在 55 周 岁以下，从事本岗位 3年以上工作经验，能制作各种面点。

（ 3 ）勤杂：女性，年龄 5 5 周 岁以下，身体健康，从事本岗位 2年以上工作经验。

以上食堂伙食供应工作人员应具有健康证，上岗前查验 。

2、职责范围：

⑴负责各服务地点机关食堂不同的用餐要求，提供伙食供应服务工作。

⑵负责机关食堂每周菜品出品、食材验收、库房管理、原材料配料、成本控制及核算管理等。

⑶ 餐饮 库 房 管理有序，食堂清洁，餐具清洗消毒，保证无食物中毒现象发生。

3.职责要求：

（ 1）应有让职工满意的服务技艺、流畅的食堂管理、热情的服务态度、洁净的餐厅布置。

（ 2）物业公司选聘厨艺精湛的厨师和 面案 ，要根据营养需要科学配餐，合理调剂饮食结构。

（ 3）要定期做好服务人员技能培训，保证厨房用具的卫生，保证餐具随时清洁消毒。

（ 4）定期组织餐厅服务人员身体检查，培养员工树立良好职业道德和健康意识，讲究个人卫生，操作时按照要求着装，杜绝传染病的传播。

（ 5）食品制作、食品质量和食品卫生应严格监控，有详细严谨的工作流程和规章制度，确保餐厅工作正常运转。

（ 6）食堂内餐盘、餐碟、碗筷等餐具按要求整齐摆放，就餐人员用餐后，应及时清桌撤台，擦拭干净。

（ 7 ）食堂卫生管理标准

① 工作人员必须按三白四勤（白衣、白帽、白口罩，勤理发、勤洗澡、勤换衣、勤剪指甲）标准工作，个人卫生清洁、严禁化妆；头发置于帽内，严禁在工作场所内穿拖鞋、短裤以及赤膊，不得在工作场所内吸烟；进行分餐工作时须戴口罩；

② 食品原料不新鲜不收、不用不切、不配不烧，确保食品卫生；

③ 冰箱、冰柜每天一清，每周一洗，生熟分装，摆放合理、先进先用；

④ 操作过程中禁止直接用操作工具和手品味，品味后的菜不可放回锅内；

⑤ 用具、盛器每次用后要洗净消毒，抹布、刀、砧板、配菜盆、容器等生熟必须严格分开，并有明显标志；

⑥ 配菜结束后要拖净地面，禁止在洗菜池、洗手池内清洗拖布；

⑦ 餐厅、厨房内应设置带盖的污物处理桶，并及时保洁和清理；

⑧ 开饭时有专人负责餐厅台面卫生工作；

⑨ 保持厨房地面清洁、无积水、无油垢，墙上无食物残渣和污迹；

⑩ 餐厅必须做到每周一次大扫除，每天 2 次小扫除，始终保持清洁卫生，厨房、餐厅应有防蝇防鼠设施。

五、费用范围

投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应交纳的税金等。投标报价为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额 五险（养老保险、失业险、工伤险、医疗保险（含大额）、生育险）；工会经费；保洁物料费；服装费；管理费； 伙食费； 税金等所有费用。投标 人 所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定（应满足国家最新缴费基数）；员工工资标准应保证不低于沈阳市政府规定的 最新 最低工资标准，并按照市政府现行规定的种类、满足市政府最新缴费基数要求，为员工缴纳全额保险等 , 如有缺项取费、零报价取费或不能满足上述要求，如不能满足则该投标文件按无效标书处理。

六、其他要求

1 . 要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠 ,家庭住址详细，个人资料齐全 并 留有备案。

2 . 专业技术人员要有专业证书，经年检合格的持证上岗。

3 . 乙方必须保障其工作人员人身安全 ,甲方不承担其责任。

4 . 中标单位接到中标单位通知后 ,物业全部人员必须在 12 小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

5 . 中标物业单位负责保洁用品等采购，购买数量、次数与技术参数必须满足采购人提出的服务保障标准，并由采购人对其进行审批监管。

6.合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，并要求物业公司赔偿相应的经济损失。

7.在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

8.甲乙双方应以签订合同时的最低工资标准为标准。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

9.采购人承担设备设施所产生的水、电、燃气等费用。

10.合同执行期内，所有服务项目包涵晚间加班、休息日、节假日等临时性服务保障，采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用。

11.本项目不得转包。

1 2 .采购人根据对中标物业单位按照考核细则（详见考核表）进行履约能力考核。每季度进行一次综合考核，考核双方对考核结果进行确认。采购人按照考核结果作为支付绩效费用。绩效考核满分为100分，100分为优秀，90分为合格，考核成绩达到合格线以上不扣除费用，每季度全额绩效为 6000 元（包含在物业整体费用内），低于 90分的，每扣1分，扣除当期绩效 90 元，综合评分低于 60分当期绩效全部扣除；连续两次考核低于60分，将自动终止合同至甲方重新招标生效且甲方不承担相应违约责任。

202 4 年（ ）季度物业服务考核表

七、 项目要求

1. 服务期限 : 自 签订合同 之日起 一年。

2 . 服务地点 :皇姑区嘉陵江街58号、具体地点满足采购人要求。

3 . 付款方式：物业服务费按季度支付，每季度支付上一个季度的物业服务费，每次支付物业服务费总额的 1/4 。

4 .履约保证金：不收取。

5.组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。